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Affitti brevi: il governo non sta regolamentando il settore

Protesta contro gli affitti brevi a Bologna

Il 4 marzo il sindaco di Milano Giuseppe Sala e la ministra del turismo Santanchè si sono attaccati ancora a distanza sugli affitti brevi e non è la prima volta negli ultimi 10 giorni. Succede perché Sala sta accusando il governo, in particolare la ministra Santanchè, titolare di questa materia, di essere immobile sulla regolamentazione degli affitti brevi, cioè di non aver fatto nulla dopo le proteste l’anno scorso che avevano fatto seguito anche a quelle partite da Milano con il movimento delle tende. Qualcosa era stato detto però poco o nulla è stato fatto. Roberto Maggioni ha intervistato Sarah Gainsforth, autrice del libro “Abitare stanca” e ricercatrice indipendente esperta di questioni abitative nella puntata di Prisma di martedì 5 marzo.

Queste le dichiarazioni del sindaco Sala: “regolamentazione fuffa”. Vedremo se fra due tre anni sarà cambiato qualcosa sugli affitti brevi. Tu che ne pensi?

Purtroppo in questo caso do ragione a Sala, effettivamente l’annuncio dell’introduzione di questa banca dati nazionale, peraltro già annunciata nel 2017, era una cosa che si sarebbe già dovuta fare quando c’è stata la legge che ha regolato l’aspetto fiscale e non è stata fatta. Poi noi ce ne dimentichiamo e adesso viene riannunciata, però di fatto non è una forma di regolamentazione, siamo ben lontani dall’affrontare il tema del limitare gli affitti turistici.

Perché il pacchetto Santanchè che cosa prevede?

Inizialmente prevedeva quella misura assurda della permanenza minima di due notti con l’obbligo per i comuni di controllare pena la nullità del contratto, quando peraltro i contratti sotto i 30 giorni non sono neanche previsti, per cui ci sono una serie di proposte assurde che sembrano mirate proprio a non cambiare nulla. Adesso qualcosa è successo, è stata innalzata  l’aliquota dal 26% dal 21% per le locazioni brevi, nel 2020 è stata introdotta questa distinzione, anche questa ridicola, tra l’attività professionale e non professionali e quelle professionali scattano solo dopo quattro appartamenti, come se affittare tre appartamenti non fosse un’attività professionale. Quindi questa nuova norma proposta da Santanchè semplicemente ripropone questo codice identificativo nazionale che sostituisce quello regionale e prevede una serie di sanzioni monetarie, però non si capisce neanche bene l’utilità di un codice nazionale perché gli affitti brevi andrebbero regolamentati a livello comunale, quindi c’è il tema come al solito fiscale, si prevedono appunto fondi per i controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate della Guardia di Finanza, però come al solito in Italia non si va oltre questo tema fiscale e delle multe.

Ricordiamo che l’Italia è il paese europeo che ha messo fino ad oggi meno mano al settore dove appunto c’era una deregolamentazione quasi totale molto più ampia rispetto ad altri paesi europei. Che cosa servirebbe secondo te per regolamentare questo settore?

Ci vorrebbero una serie di cose, c’è una grande confusione, intanto proprio per la solita frammentazione di competenze in Italia per cui la casa è di competenza statale, invece il turismo di competenza delle regioni, per cui ci vorrebbe da una parte una norma che consentisse ai comuni di regolare in autonomia gli affitti brevi turistici. Al momento grazie appunto all’emendamento cosiddetto Pellacani lo può fare solo Venezia, che non lo sta facendo, Venezia potrebbe adesso limitare gli affitti brevi ma si guarda bene dal farlo, per cui questa norma è vero che servirebbe. Però è anche vero che c’è un tema secondario legato a tutta la questione delle destinazioni d’uso e quello è un fatto di competenza regionale, eventualmente comunale, infatti quella è all’origine poi della proposta Nardella: i comuni, i siti UNESCO hanno degli strumenti in più e quindi lui ha fatto questa proposta di regolamentazione che si basa sulla destinazione d’uso, non più residenziale come oggi che non ha senso. A Roma questa giunta ha proposto di cambiare le norme tecniche di attuazione del piano regolatore inserendo l’attività ricettiva dentro la destinazione residenziale, quindi andando nella direzione sbagliata, noi siamo presi d’assalto con la previsione del Giubileo. Quindi ci sono comunque delle cose che i comuni potrebbero già fare in attesa di questa norma nazionale che riguardano appunto le destinazioni d’uso.

Recentemente qui a Milano è uscita un’indagine curata da un’associazione che si occupa direttamente di affitti brevi, quindi parte in causa, che però dice una cosa: nel quarto trimestre del 2023 le domande le domande di affitti brevi a Milano sono calate del 39%. Detto che magari può esserci anche un qualcosa legato alla contingenza, più o meno turisti e via dicendo, quello degli affitti brevi è un mercato che è cresciuto tantissimo negli ultimi anni, ben al di fuori anche delle città. È un mercato che adesso si dovrà assestare dopo questo periodo di forte crescita e quindi potremmo vedere anche magari un calo rispetto al passato delle domande? Per quali motivi?

Sì, sembra strano che ci sia stato un calo però potrebbe essere per via del dei prezzi, i prezzi delle piattaforme come AirB&B sono aumentati tantissimo i costi, ormai altissimi, quindi c’è stata una radicale trasformazione di questo tipo di offerta che inizialmente era molto più conveniente economicamente rispetto a quella classica alberghiera, oggi non è più così e quindi può esserci forse su questo fronte cioè un cambiamento in corso, tanto che la stessa AirB&B a un certo punto ha annunciato che avrebbe rilanciato le stanze dicendo che voleva tornare un po’ alle origini. C’è una questione legata alla voce di costo per le pulizie perché spesso si prenota, si vede un prezzo e poi dopo sale. Quindi la stessa AirB&B voleva intervenire rispetto a questi temi perché evidentemente si rende conto che il suo mercato sta cambiando con l’aumento dei prezzi e in generale stanno aumentando effettivamente le offerte per affitti di medio periodo e anche su quello AirB&B vorrebbe prendersi una fetta di mercato di affitti medio lunghi che stanno crescendo. Evidentemente c’è un po’ di competizione anche rispetto a questo, crescono anche altre piattaforme, altre società che intermediano affitti superiori ai 30 giorni. Il mercato sta cambiando, l’offerta sta cambiando, forse ancora non tutto è chiarissimo, come non sono chiarissimi ancora i nuovi modelli di business delle piattaforme di medio periodo e invece bisognerebbe già ragionare su questo perché all’estero dove hanno introdotto delle norme che regolano gli affitti brevi adesso stanno affrontando gli affitti di medio periodo intermediate da piattaforme, quindi a costi diciamo molto più alti. Noi invece stiamo ancora ragionando dopo almeno dieci anni dalla loro esplosione sul tema degli affitti brevi.

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