Abitare a Milano e nell’hinterland è sempre più complicato. Cresce il divario casa-salari

È un trend che sembra inesorabile e non migliorerà fino a quando la politica non si deciderà a intervenire con provvedimenti molto radicali. Non bastano più provvedimenti limitati e di bandiera, serve un robusto intervento pubblico per costruire case a prezzi sostenibili. Quanto fotografato dal terzo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile (Oca) dal titolo “Milano inside out. Abbordabilità della casa e dinamiche di trasformazione nella regione urbana” è implacabile. L’abitabilità di Milano e dell’hinterland è sempre più precaria. Crescono gli affitti brevi e transitori, calano quelli a lunga locazione, si allarga la forbice tra redditi e costo della casa, più della metà delle case acquistate in città è senza mutuo (47% quelle acquistate con un mutuo), segnale quest’ultimo di una crescita della casa come asset finanziario e di investimento.

Milano Città

A Milano città la forbice tra redditi/salari e costi abitativi continua a crescere. Nel 2024, i prezzi di compravendita a Milano sono cresciuti del 8,5% rispetto all’anno precedente e i canoni di locazione del 6,8%, mentre i salari medi sono aumentati solo del 4,2%. La crescita dei salari è ancora più contenuta, +3,7%, per i redditi medio-bassi della categoria di dipendenti privati definiti da INPS “operai” e +2,6% per i redditi medi della categoria “impiegati” – che complessivamente sono oltre l’85% dei dipendenti privati in città. È questa divaricazione a rendere la casa sempre meno abbordabile per chi dispone solo di reddito da lavoro. La proprietà immobiliare (di chi già ha una casa oppure la eredita) oppure l’aiuto finanziario diventano condizioni sempre più necessarie per poter abitare e lavorare in città.

Il canone medio pesato dei nuovi contratti di locazione registrati dall’Agenzia delle Entrate passa da 189 €/mq annuo nel 2023 a 201 €/mq annuo nel 2024 (+6,8% in un anno). L’analisi della composizione dei nuovi contratti di locazione evidenzia una tendenza alla diminuzione dei contratti a lungo termine (-7% rispetto al 2023) rispetto ad altre tipologie, soprattutto il canone transitorio e, in minor misura, il canone concordato, incentivato dai nuovi accordi territoriali del 2023. I contratti a canone concordato più che raddoppiano rispetto al 2023, raggiungendo 4.471 unità, ma con un incremento dei canoni medi di locazione, ormai sempre più vicini a quelli di mercato. Con questa operazione il Comune di Milano ha da un lato aumentato l’utilizzo del canone concordato, dall’altro alzato l’asticella dei canoni considerati “sostenibili”.

Nel 2024, considerando abbordabile una spesa per la casa pari al 30% del salario netto, un  lavoratore con stipendio medio da operaio (1.542 euro mensile) può permettersi solo 16 metri quadri in acquisto (3 in meno rispetto al 2023) o 25 in locazione. Il rapporto rileva una forte precarizzazione dell’affitto: i contratti a lungo termine sono scesi dal 66% al 51% in cinque anni, mentre l’offerta turistica extralberghiera ha superato i 100.000 posti letto, assorbendo il 42% delle presenze turistiche. Con un trend simile nel giro di un paio d’anni l’offerta di ospitalità extralberghiera supererà quella alberghiera.

L’hinterland

L’analisi si allarga fuori dai confini comunali, dove il pendolarismo non garantisce più un reale risparmio: includendo costi e tempi di trasporto, la spesa per un lavoratore fuori Milano arriva a pesare tra il 50% e il 60% del reddito. Comuni come Sesto San Giovanni, Rho e Rozzano presentano ormai indici di inabbordabilità simili a quelli del capoluogo.

Includendo costi e tempo di trasporto, le condizioni di accesso alla casa per i pendolari su Milano sono critiche su quasi tutti i comuni ben serviti dal trasporto pubblico, con poche eccezioni. Per un lavoratore con una retribuzione di 1.540€ lordi mensili, i comuni più abbordabili sono quelli da cui è più difficile raggiungere Milano, mentre quelli meglio serviti hanno costi per l’abitazione e il trasporto che si attestano tra il 50% e il 60% del salario.

“Un canone realmente abbordabile a Milano non dovrebbe superare i 100-110 euro al metro quadro annuo”, ha commentato Alessandro Maggioni, presidente di CCL, sottolineando che oltre questa soglia anche lavoratori essenziali come medici e insegnanti restano esclusi dal mercato. Il rapporto sollecita una regia pubblica unitaria che integri politiche per la casa, il lavoro e la mobilità su scala metropolitana.

Il rapporto è promosso da Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL) e LUM in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano, a cura di Massimo Bricocoli, Marco Peverini e Lorenzo Caresana.

(foto di Giovanni Hänninen)